Hundimiento: ¿qué es, cómo se detecta y qué hay que hacer si se tiene?

¿Qué es el hundimiento?
Nota: aquí se trata de la subsidencia o hundimiento (¿qué es, cómo se detecta y qué hay que hacer si se produce?) de forma intercambiable.

El hundimiento se produce cuando el suelo bajo una propiedad se hunde, arrastrando los cimientos de la misma.

Este proceso puede hacer que las paredes y los suelos se desplacen, provocando grietas y desestabilizando potencialmente la construcción de la vivienda.

¿Qué causa el hundimiento?

Los hundimientos pueden deberse a una serie de causas, como la contracción de la arcilla, el crecimiento de los árboles cerca de los cimientos, el lavado por el agua del suelo bajo la propiedad, las minas usadas o en desuso, la formación de cavernas subterráneas y los cimientos deficientes.

Contracción de la arcilla
El clima cálido es una de las causas más comunes de los hundimientos. De hecho, las reclamaciones por hundimiento aumentaron un 20% en 2018 debido a la ola de calor en el Reino Unido.

A medida que el suelo debajo de una propiedad se calienta, el suelo rico en arcilla puede encogerse a medida que el agua atrapada en él se evapora. Esto hace que el suelo se encoja, lo que conduce al movimiento hacia abajo del suelo por encima.

Árboles
Los árboles pueden parecer inofensivos, pero pueden provocar hundimientos de dos maneras diferentes.

La extracción de agua del suelo puede provocar su contracción, y un roble maduro puede extraer hasta 1.000 litros al día. Los árboles que crecen cerca o debajo de los cimientos también pueden hacer que el suelo se desplace y se vuelva menos estable.

Lavado del suelo
Las fugas de los desagües, la fuga de agua, las inundaciones y las lluvias torrenciales pueden arrastrar las partículas del suelo con el paso del tiempo, haciendo que el suelo se desplace lentamente o se vuelva menos estable.

Cimientos deficientes
Las propiedades antiguas suelen tener cimientos menos profundos que las nuevas construcciones. El uso de materiales inadecuados en los cimientos o la falta de preparación de la tierra también pueden hacer que los cimientos se desplacen por debajo de la propiedad en las nuevas construcciones.

¿Cuál es la diferencia entre hundimiento, asentamiento, levantamiento y deslizamiento?

El hundimiento es sólo uno de los tipos de movimiento del suelo bajo una propiedad, pero hay otros como el asentamiento, el levantamiento y el deslizamiento.

¿Qué es el asentamiento (también llamado compactación)?

El asentamiento y el hundimiento se confunden a menudo. Es importante entender la diferencia entre ambos, porque algunas aseguradoras cubren los hundimientos pero no los asentamientos.

Algunas empresas no cubren el asentamiento, la contracción o el encamado normales de una estructura nueva, ni el asentamiento o la contracción del terreno preparado o de los materiales aportados al lugar.

Asentamiento: ¿qué es, cómo se detecta y qué debe hacer si lo tiene?

El asentamiento se produce cuando el suelo bajo una propiedad se compacta por el peso de la construcción. Suele ocurrir en los primeros 10 años después de la construcción y es relativamente común. Las grietas en las paredes causadas por el asentamiento suelen ser inofensivas y se pueden enyesar.

Sin embargo, las grietas que aparecen y siguen creciendo, alcanzando una anchura de 15 mm o más, deben investigarse para asegurarse de que la propiedad es estructuralmente sólida.

¿Qué es el hundimiento?
El cabeceo es esencialmente un hundimiento a la inversa. El suelo que se encuentra debajo de los cimientos se mueve hacia arriba, haciendo que los cimientos, las paredes y los suelos se desplacen.

La causa más común del hundimiento es cuando el suelo debajo de la casa se satura con agua que no tiene forma de escapar – a menudo porque un árbol maduro cerca de la propiedad ha sido eliminado o ha muerto. Esto hace que el suelo se expanda, empujando los cimientos

hacia arriba o hacia los lados.

Hundimientos: ¿qué son, cómo se detectan y qué hay que hacer si se producen?

¿Qué es el hundimiento?
El hundimiento es hacia abajo, el levantamiento es hacia arriba.

El corrimiento de tierras es el movimiento lateral del suelo debajo de una propiedad, a menudo como resultado de la erosión del suelo o de la construcción de la propiedad sobre o cerca de una pendiente.

El hundimiento: ¿qué es, cómo se detecta y qué debe hacer si lo tiene?

¿Cuáles son los signos de hundimiento?
Dado que no se puede ver lo que ocurre bajo tierra, la evidencia de hundimiento se encuentra normalmente en la propia propiedad, a menudo en forma de grietas en las paredes.

Grietas en las paredes
No te preocupes, no todas las grietas son signos de hundimiento. La mayoría de las grietas en las paredes son inofensivas y perfectamente normales.

Las grietas causadas por el hundimiento tienden a tener algunas características notables. Estas son algunas preguntas que le ayudarán a saber si sus grietas están causadas por un hundimiento.

¿Es la grieta más ancha en la parte superior que en la inferior?
¿Es más ancha en algún punto que una moneda de 10 céntimos (aproximadamente 3 mm)?
¿Puede verse la grieta tanto desde el interior como desde el exterior de la vivienda?
¿Se encuentran las grietas cerca de puntos débiles como puertas, ventanas o donde las extensiones se unen a la casa?
Hundimiento: ¿qué es, cómo se detecta y qué hay que hacer si se produce?

Si la respuesta a alguna de estas preguntas es afirmativa, puede merecer la pena que un experto evalúe si el hundimiento es un problema.

Arrugas en el papel pintado
El papel pintado puede empezar a arrugarse o doblarse a causa de la condensación, pero también puede ocurrir a causa del hundimiento.

Una buena manera de comprobar si las ondulaciones son el resultado de la humedad es comprobar las ventanas para ver si hay signos de condensación a primera hora de la mañana. Si no hay condensación, puede ser un signo de hundimiento.

Las puertas y ventanas ya no encajan
Las grietas causadas por el hundimiento suelen aparecer cerca de las puertas y ventanas. Si sus puertas y ventanas ya no encajan o están más apretadas que antes, puede ser un signo de hundimiento.

¿Cuáles son los riesgos de ignorar los hundimientos?

En la mayoría de los casos, los hundimientos se producen lentamente. Por ello, puede ser tentador posponer su tratamiento o convencerse de que no hay ningún problema. Por desgracia, esto puede crear más problemas a largo plazo.

Pérdida de valor de la propiedad
Las propiedades con un historial de hundimientos suelen ser más difíciles de vender, lo que significa que tendrá que vender a un precio más bajo.

Se espera que las personas que venden una propiedad con un historial de hundimiento sean honestas con sus agentes de alquiler y con los posibles compradores. Es probable que los compradores te pidan toda la documentación e información que puedas darles.

No intente encubrir los hundimientos. La mayoría de los compradores realizarán un estudio antes de entregar el dinero, que revelará el hundimiento. En ese momento, es probable que se retiren del acuerdo o que pidan una reducción drástica del precio.

Del mismo modo, la mayoría de los inquilinos no querrán vivir en una propiedad que no se siente segura, lo que puede significar que usted tenga que poner su propiedad en el mercado de alquiler a un precio más bajo.

Daños estructurales graves
Si el hundimiento no se soluciona a largo plazo, existe el riesgo de que se produzcan graves daños estructurales e incluso el derrumbe.

Como suele ocurrir, el coste de prevenir este tipo de daños será probablemente menor que el de repararlos.

Primas de seguro más altas
La mayoría de las aseguradoras cobran primas más altas para cubrir propiedades con un historial de hundimiento porque hay una mayor probabilidad de reclamaciones por daños.

¿Cómo se puede reducir la probabilidad de hundimiento?

Afortunadamente, hay medidas que puedes tomar para saber si estás en riesgo y para mitigarlo si lo estás.

Evaluar el nivel de riesgo
Algunas propiedades corren más riesgo que otras. Estas son algunas preguntas que le ayudarán a entender si su propiedad puede verse afectada por el hundimiento:

¿Su propiedad está construida sobre un terreno con un alto contenido de arcilla?
¿Hay árboles que crecen cerca de la propiedad?
¿Se encharca el suelo sobre el que está construida su vivienda?
¿El terreno que rodea a su vivienda se vuelve extremadamente seco durante las sequías?
¿Ha habido alguna fuga en la red de agua cerca de la vivienda?
¿Ha habido o hay actividad minera en la zona? Puede visitar el sitio web de la Autoridad del Carbón para responder a esta pregunta
Si ha respondido afirmativamente a alguna de estas preguntas, existe la posibilidad (pero no la garantía) de que su vivienda se vea afectada.

A continuación le indicamos algunas cosas que puede hacer para reducir la probabilidad de que esto ocurra.

Gestionar con cuidado los árboles cercanos a la propiedad
Debe evitar plantar árboles demasiado cerca de su propiedad. Le recomendamos que plante los árboles o arbustos tan lejos de su propiedad como la altura prevista de la planta completamente desarrollada.

Si ya tiene uno o varios árboles lo suficientemente cerca como para suponer un riesgo, no se apresure a eliminarlos. Quitar las raíces puede provocar inestabilidad y anegamiento, creando las condiciones ideales para el hundimiento.

En lugar de eliminarlo, asegúrese de que el árbol se poda con regularidad para evitar que las raíces crezcan demasiado lejos o en profundidad y causen daños. Deberías hablar con un arboricultor para que te ayude a decidir la mejor manera de hacerlo.

Mantenga los canalones y las tuberías
El suelo bajo su casa puede encharcarse a causa de la lluvia o las inundaciones, pero también puede deberse a fugas y escapes de agua. Haz que te revisen los canalones y las tuberías una vez al año para asegurarte de que el suelo no se satura a causa de una fuga.

Respete siempre las normas de construcción
No hace falta decirlo, pero si va a realizar una obra de construcción, respete siempre la normativa. Las ampliaciones, en particular, son un factor de riesgo de hundimiento, así que asegúrate de que tus constructores hacen todo lo que se supone que deben hacer.

¿Cómo se solucionan los hundimientos?

Si crees que tienes un problema de hundimiento, lo primero que debes hacer es ponerte en contacto con tu aseguradora. Ellos podrán aconsejarle sobre lo que debe hacer, pero el siguiente paso será probablemente ponerse en contacto con un perito que le ayude a identificar la causa. Estas son algunas de las soluciones que podrían sugerir.

Eliminación o gestión de árboles
Si el hundimiento está causado por un árbol, un cirujano de árboles podrá aconsejarle sobre la mejor manera de actuar, ya sea eliminando el árbol o podándolo para controlar su crecimiento.

Reparación de fugas en las tuberías
Si hay una fuga de agua en la vivienda o en la red de distribución de agua, deberá ponerse en contacto con un fontanero para que arregle la fuga.

A continuación, deberá controlar si los síntomas de hundimiento (como grietas en la pared) continúan o cesan.

Hundimiento
El apuntalamiento es la medida más extrema y costosa. Por ello, suele ser el último recurso. El apuntalamiento consiste en excavar el suelo bajo la propiedad y sustituirlo por materiales que tengan menos probabilidades de hundirse.

Desgraciadamente, no hay garantía de que el apuntalamiento solucione el problema por completo y es posible que siga teniendo problemas para vender o asegurar la propiedad después de que se hayan realizado los trabajos.

Pero si su propiedad requiere un apuntalamiento, es mucho mejor que no haga nada.

¿Debería comprar una propiedad con un historial de hundimiento?

Las complicaciones asociadas a los hundimientos pueden hacer bajar el precio de una vivienda hasta un 20%. Pero recuerde que ese ahorro lleva aparejados algunos riesgos importantes.

Tanto si decide arriesgarse como si no, siempre debe pedir toda la información posible al agente inmobiliario y a los vendedores.

Pida documentación sobre las reparaciones realizadas, así como un informe de un ingeniero si es posible. También puede pedir un presupuesto de seguro especulativo para ver si hay primas vinculadas a la zona.

Si decide seguir adelante, pague siempre un estudio completo de la propiedad realizado por un ingeniero de estructuras para asegurarse de que es sólida.

¿Se puede alquilar una vivienda con antecedentes de hundimiento?

Lamentablemente, algunos inquilinos no querrán vivir en una vivienda con antecedentes de hundimiento.

Aquellos que estén dispuestos a hacerlo, probablemente querrán algún tipo de garantía de que estarán seguros, como por ejemplo pruebas de trabajos de corrección. También pueden utilizar el hundimiento para negociar el precio de alquiler de la propiedad.

¿Cuál es la mejor manera de vender una propiedad con problemas de hundimiento?

Como ya hemos mencionado, vender una propiedad con un historial de hundimientos puede ser un reto.

La mejor manera de mejorar sus posibilidades es recopilar toda la documentación que tenga para asegurar al comprador que la propiedad es estructuralmente sólida y no intentar engañarle si no es así.

Obtenga más información sobre la compra, venta y alquiler de una propiedad con hundimientos.

¿Se puede asegurar una vivienda con antecedentes de hundimiento?

Esto varía de una aseguradora a otra, pero nmuchas cubren propiedades con problemas de hundimiento.

Sin embargo, cualquier aseguradora necesita toda la información relacionada con el problema para poder incluirlo en nuestra cobertura.


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